Incorporação imobiliária

Incorporação imobiliária é a atividade de coordenação e execução de edificações imobiliárias, que vai desde a alienação de frações ideais - que se transformam em unidades imobiliárias em construção que serão destinadas aos adquirentes quando estiverem prontas - até a efetivação do registro imobiliário.

Na prática, a incorporação de empreendimentos imobiliários é necessária quando uma pessoa, seja ela física ou jurídica, se compromete a construir um edifício ou conjunto deles dentro do terreno de outro proprietário e as unidades desse edifício ou unidades pendentes de construção são vendidas antecipadamente, podendo, inclusive, ser vendida na “planta”.

Veja o video e saiba o porquê você deve fazer a Incorporação Imobiliária do seu empreendimento.

Incorporação imobiliária segundo a Lei

A incorporação imobiliária é definida no art. 28, parágrafo único da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e diz:

“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.” Ou seja, procura unir pessoas e fundos para a construção de edificações imobiliárias (e não somente prédios), divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, que se destinam à venda durante a própria construção.

O objetivo da incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária dá segurança aos futuros proprietários do empreendimento que será construído em relação às condições técnicas e idoneidade do incorporador, legalidade do projeto, características do imóvel e até sobre regras de convivência do condomínio, pois junto com a incorporação é preciso registrar a futura convenção de condomínio.

Explicando brevemente, a convenção de condomínio é o documento que disciplina o rateio das contribuições a serem pagas pelos moradores e como será administrado o condomínio. Além disso, define todos os pontos das assembleias gerais, a pena (advertência e/ou multa) a ser aplicada ao condômino infrator e também o “regimento interno” do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns.

Incorporador imobiliário

Incorporador imobiliário é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, no curso da obra, ou até mesmo antes, ainda na fase de lançamento mercadológico do empreendimento, aliena frações ideais do terreno vinculadas a unidades a serem construídas.

Em linhas gerais, é o empreendedor que capta recursos dos promissários ou cessionários compradores mediante promessa de alienação e os aplica na construção de unidades imobiliárias que serão entregues no futuro.

A partir do momento que o incorporador registra o memorial de incorporação ou começa a alienar ou a prometer à venda unidades autônomas a serem construídas e entregues no futuro, torna público o regime sob o qual a obra será edificada.

Incorporadora de imóveis

A incorporadora é a empresa empreendedora que articula o negócio imobiliário e formaliza o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Para isso, a incorporadora precisa registrar:

• Minuta de convenção de condomínio;
• Memorial de Incorporação com descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos;
• Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. A partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.

A incorporadora identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei) e formata o produto a ser desenvolvido. É a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário e fica sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.

Memorial de incorporação

O memorial de incorporação deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras e registrado em cartório de imóveis antes da comercialização das unidades. Tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador, afinal, quando o consumidor compra um imóvel que não começou a ser construído, adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída. Dessa maneira, o memorial é composto de 15 documentos. Se todos estiverem de acordo com o requisitado pelo cartório, o órgão tem o prazo de 30 dias para registrar o memorial de incorporação, que pode ser modificado a qualquer tempo. Um dos documentos mais importantes do dossiê é o memorial descritivo, que detalha tudo que será utilizado na obra. O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado. A partir do registro do memorial de incorporação, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva.

Como fazer uma incorporação imobiliária

Antes da comercialização das futuras unidades autônomas a incorporação imobiliária deve ser levada a registro, sob pena de incidência de multa legal e perdas e danos.

Dessa forma, o incorporador encaminhará os documentos da incorporação ao Cartório de Registro de Imóveis. O Oficial do Registro deverá examinar o requerimento juntamente com a documentação, a fim de conferir se estão completos e se preenchem os requisitos legais para o registro - na ausência de algum pressuposto legal, a competente complementação deverá ser solicitada ao incorporador, no prazo de 15 dias a contar do ingresso do requerimento no cartório. Caso o incorporador discorde da necessidade da exigência indicada pelo registrador, poderá suscitar dúvida ao juiz corregedor competente.

Após cumprir as exigências legais pelo incorporador, o registrador terá o prazo de 15 dias para fornecer a certidão do registro da incorporação.

Agora que você sabe a importância da incorporação imobiliária, conte com a Acéssure para te auxiliar em todo o processo de regularização. O prazo para a elaboração dos documentos dependerá do tamanho do empreendimento, variando de 2 a 30 dias.