Usucapião

O Caminho Rápido para a Propriedade: Guia Completo do Usucapião Extrajudicial

Por anos, a regularização de um imóvel pela posse foi sinônimo de um longo, custoso e desgastante processo judicial. Felizmente, essa realidade mudou. O Usucapião Extrajudicial, também conhecido como administrativo, surgiu como uma revolução, oferecendo um caminho mais rápido, eficiente e direto para quem deseja transformar a posse de longa data na propriedade definitiva e registrada em seu nome.

Este guia completo coloca o procedimento extrajudicial em foco, explicando o passo a passo prático para, em seguida, explorar os fundamentos e as modalidades de usucapião que você precisa atender para trilhar essa via expressa.

O Destaque: Como Funciona o Usucapião Extrajudicial no Cartório

Introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015 (Art. 216-A da Lei de Registros Públicos), este procedimento permite a regularização do imóvel diretamente no cartório, sem a necessidade de uma ação judicial, desde que não haja litígio (ou seja, haja concordância entre as partes envolvidas).

O sucesso do pedido depende da montagem de um dossiê robusto, que se apoia em dois alicerces fundamentais que devem ser construídos simultaneamente. A presença de um advogado especialista em usucapião é obrigatória durante todo o processo.

1ª Etapa: Técnica e a Topografia (O Primeiro Passo Prático)

Antes de qualquer ato formal no cartório, é indispensável materializar o imóvel de forma precisa e incontestável. Este é o trabalho de um engenheiro ou arquiteto habilitado e constitui a fundação de todo o processo. Esta fase envolve:

• Levantamento Topográfico: O profissional vai a campo para medir com exatidão a área total, as coordenadas geográficas, os ângulos e as divisas do terreno.
• Elaboração da Planta e Memorial Descritivo: Com os dados em mãos, ele cria a planta, que é o mapa técnico do imóvel, e o memorial descritivo, um documento que narra em texto todas as características, metragens e confrontações do imóvel.
• Levantamento e Anuência dos Confrontantes: O profissional identifica os proprietários legais dos imóveis vizinhos. A anuência deles, por meio de assinatura na planta, demonstra o caráter pacífico da posse e acelera imensamente o processo.

2ª Etapa: Ata Notarial

Paralelamente ao trabalho técnico, o advogado trabalha para comprovar a qualidade da posse. Essa comprovação é formalizada no primeiro ato jurídico do procedimento: a Ata Notarial de Posse.

Ata Notarial: Lavrada em um Tabelionato de Notas, esta ata é o documento em que o tabelião atesta o tempo de posse e suas características. O advogado apresenta provas como:

• Contas antigas de água, luz, internet;
• Comprovantes de pagamento de IPTU;
• Fotografias antigas do imóvel e da família no local;
• Recibos de materiais de construção e notas de reformas;
• Declarações de vizinhos e testemunhas.

3ª Etapa: Registro de Imóveis (CRI)

Com o dossiê técnico e a Ata Notarial prontos, o advogado protocola o requerimento no Cartório de Registro de Imóveis da localidade. A partir daí:

• O Oficial do CRI analisa toda a documentação.
• Notifica as Fazendas Públicas (União, Estado, Município).
• Publica um edital para dar ciência a terceiros.

Se não houver impugnação: O Oficial efetua o registro, criando uma nova matrícula para o imóvel em nome do requerente.

Se houver impugnação: O processo é enviado para a via judicial para resolução do conflito.

O Fundamento: Requisitos e Modalidades de Usucapião

Para usar a via extrajudicial, é preciso atender aos requisitos de uma das modalidades previstas em lei.

Requisitos Essenciais Comuns

• Posse com Animus Domini: Agir como dono, cuidando do imóvel e pagando contas.
• Posse Mansa, Pacífica e Contínua: Sem violência, oposição ou interrupção.
• Lapso Temporal: Cumprir o prazo legal de posse.

As Modalidades de Usucapião de Imóveis

• Usucapião Extraordinária: 15 anos (ou 10 com moradia/obras produtivas).
• Usucapião Ordinária: 10 anos (ou 5 em certas condições).
• Usucapião Especial Urbana: Área até 250m², moradia, 5 anos.
• Usucapião Especial Rural: Até 50 hectares, uso produtivo, 5 anos.
• Usucapião Especial Familiar: Até 250m², posse exclusiva, 2 anos.

A Alternativa: Quando a Via Judicial é Necessária?

• Recusa de assinatura ou contestação por confrontantes ou proprietário registral;
• Impossibilidade de localizar o proprietário registrado;
• Objeção fundamentada das Fazendas Públicas.

O processo judicial é mais lento, burocrático e oneroso.

Conclusão: A Propriedade ao Seu Alcance

A usucapião garante a função social da propriedade. Com a via extrajudicial, obter o documento definitivo do imóvel se tornou mais rápido. O primeiro passo é contratar um profissional técnico para a planta e memorial descritivo e um advogado especialista para reunir as provas e conduzir o processo no cartório. Com base técnica e jurídica sólida, é possível transformar anos de posse em propriedade plena e segura.